Contrairement à d’autres provinces canadiennes, le marché locatif en Alberta se distingue par sa complexité et ses variations fréquentes, explique David Aizikov, analyste de données principal chez Rentals.ca. 

«L’Alberta fonctionne par cycles de quatre à six ans, que ce soit dans l’immobilier ou dans d’autres secteurs, comme le pétrole. On observe des hausses importantes de loyers lorsque la demande est forte, suivies par des périodes de stabilisation et de déclin à mesure que la demande diminue. Les fluctuations sont plus prononcées qu’ailleurs», signale-t-il.

Calgary semble ainsi être entrée dans une phase de stabilisation, voire de déclin, après des années de forte croissance. Ce ralentissement s’explique par une diminution de l’afflux de nouveaux arrivants et l’arrivée de nouvelles unités sur le marché, ajoute l’analyste. 

En octobre 2024, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres était de 2 074$, soit une baisse de 0,9% par rapport à septembre 2024 et de 4,9% sur un an. «Je pense que cette tendance pourrait perdurer sur le long terme», précise l’expert. Une analyse également partagée par Paula Leemans, agente immobilière chez Peak Real Estate, qui gère la location de quelques logements.

«Il y a pratiquement le double [d’unités| de location disponibles présentement par rapport à 2023, ce qui réduit la demande. Ça devrait rester stable parce qu’il y a beaucoup de nouvelles constructions en développement», analyse-t-elle.

Un des facteurs qui a facilité l’arrivée de nouvelles unités sur le marché, et qui continuera d’élargir l’offre, est la politique de nouveau zonage qui a été approuvée en mai 2024 par le conseil municipal de Calgary, souligne-t-elle. Cette mesure permet la construction d’immeubles à plusieurs logements dans des quartiers auparavant réservés à des maisons unifamiliales détachées.

«Le public peut légaliser des suites, convertir des sous-sols en appartements. Je savais que les résultats de ces changements s’en venaient», mentionne Paula Leemans. 

Ces nouvelles mesures sont les bienvenues, précise, quant à lui, David Aizikov. «Les gens pourront mieux exploiter leurs propriétés.» Selon lui, les effets de la nouvelle politique de zonage commenceront à se faire sentir encore plus d’ici deux ans.

Trajectoire opposée à Edmonton

Si Calgary a mené le bal en matière de croissance des loyers parmi les grandes villes canadiennes, Edmonton s’impose maintenant comme la nouvelle tête d’affiche. En septembre, le loyer moyen des appartements a même surpassé la barre des 1 600$ pour la première fois de son histoire. Ces hausses surviennent malgré une forte augmentation du nombre de logements locatifs disponibles. 

Selon David Aizikov, la situation d’Edmonton s’inscrit dans une tendance pancanadienne où les marchés les plus abordables continuent de connaître une croissance contrairement aux plus grands centres urbains du pays. «On voit la même chose se produire dans les villes de Québec, Regina et Winnipeg», précise-t-il. 

D’après les données récoltées par Rentals.ca, la capitale albertaine se classe seulement au trente-deuxième rang pour le prix des loyers, tandis que Calgary pointe au vingt-sixième rang. À l’inverse, des marchés en recul comme Vancouver et Toronto occupent respectivement les premier et troisième rangs.

Mais d’autres facteurs entrent en ligne de compte. La majorité des constructions récentes à Edmonton sont de type «haut de gamme», avec «des coûts de construction plus élevés», ce qui se traduit par des loyers plus chers et fait augmenter la moyenne générale de la ville. Par ailleurs, l’afflux migratoire qui avait d’abord touché Calgary semble s’être déplacé vers le nord de la province.

«De plus en plus de nouveaux arrivants s’installent à Edmonton parce que la ville est plus abordable que Calgary. Beaucoup de Calgariens y ont aussi déménagé pour échapper aux augmentations de loyer dans leur ville», explique l’expert. 

Difficile de prédire avec certitude si le secteur locatif d’Edmonton suivra la tendance à la baisse de Calgary, mais David Aizikov observe un essoufflement général parmi les locataires qui pourrait bien avoir un impact sur l’activité du marché. «Beaucoup de personnes décident de rester dans leur logement en ce moment. Les taux de roulement des locataires ont diminué au niveau national, ce qui risque de freiner le dynamisme du marché», conclut-il.