«Les problèmes liés au logement sont réels. Les gens ont du mal à se trouver un appartement à louer. Mais ce que je soutiens, c’est que ce n’est pas uniquement dû à l’augmentation de l’immigration. On doit prendre en considération bien d’autres facteurs», explique le sociologue Alejandro Hernández qui se spécialise dans les questions d’immigration et de diasporas à l’Université Concordia, à Montréal.

D’après lui, la pénurie actuelle de logements locatifs et l’explosion vertigineuse de la valeur des maisons au Canada résultent d’une crise en gestation depuis plusieurs décennies. Parmi les facteurs contributifs, le sociologue évoque «la complexité des bureaucraties municipales, la hausse majeure des taux d’intérêt et la croissance de l’inflation». «Je pense que ce que nous vivons en ce moment est l’effet cumulatif de tout cela», souligne-t-il. 

Et, d’ailleurs, dès la fin des années 1980, de nombreux experts anticipaient déjà que le logement deviendrait «un enjeu majeur au pays», précise-t-il. 

Une hypothèse qui trouve écho auprès de Sandeep Agrawal, professeur à la School of Urban and Regional Planning de l’Université de l’Alberta. Si l’augmentation démographique au pays exerce une «certaine pression» sur la situation actuelle, il soutient que le système était déjà en «déséquilibre depuis plusieurs années». «Il faut éviter la relation de cause à effet avec l’immigration. C’est une pente glissante», mentionne-t-il. 

Outre les facteurs précédemment évoqués, il souligne l’impact de la «spéculation immobilière» qui s’est intensifiée dans la province albertaine depuis la pandémie de COVID-19, ainsi que les retards dans la construction attribuables à la pénurie de main-d’œuvre et aux délais dans la livraison des matériaux.

S’en tenir aux faits 

Malgré les nuances qu’ils apportent, les deux experts disent reconnaître les liens indirects entre l’augmentation récente de l’immigration et la crise de logement. Ils insistent toutefois sur la nécessité de s’appuyer sur des données concrètes pour analyser la situation. «C’est important de s’en tenir aux faits», rappelle Alejandro Hernández.

En date du 1er juillet 2023, l’augmentation annuelle de la population canadienne était chiffrée à 

1 158 705 personnes par Statistique Canada. Cette croissance, la plus élevée enregistrée sur une période de douze mois depuis plus de soixante-cinq ans, était attribuable à 97,6% à l’immigration. Pour cette même période, l’Alberta a connu la plus forte croissance (4%) parmi les provinces et territoires canadiens, toujours selon l’agence du gouvernement fédéral.

Les inquiétudes suscitées par cette expansion démographique soudaine ont été partagées par de nombreux observateurs au cours des derniers mois. Une étude publiée par la Banque Nationale le 15 janvier 2024 a, entre autres, révélé que cette croissance constituait «un obstacle au bien-être économique» du pays.

Le chercheur Sandeep Agrawal souligne, lui aussi, les limites d’un aussi «fort taux d’immigration» qui n’est «pas durable ni cohérent avec l’offre actuelle de logements» et participe à «renforcer» la crise actuelle. D’après lui, les instances gouvernementales canadiennes étaient «très mal préparées» à recevoir cet afflux de nouveaux arrivants. «On voit toujours un écart entre l’offre de logements et la population en croissance et la raison est simple : nous ne construisons pas en anticipant les arrivées des trois ou quatre prochaines années, alors on est toujours pris de court», affirme-t-il. 

Comme les économistes de la Banque Nationale le suggèrent, l’expert estime que le gouvernement devrait définir des cibles plus claires, notamment en ce qui concerne les travailleurs temporaires et les étudiants internationaux afin de rétablir une certaine «prévisibilité sur le marché immobilier». 

«Si on ne sait pas quels seront nos locateurs et acheteurs potentiels au cours des prochaines années, nous ne pourrons pas construire en conséquence et la situation empirera», signale-t-il.

Pour rappel, le ministre de l’Immigration, des Réfugiés et de la Citoyenneté (IRCC) a annoncé en janvier dernier avoir pris la décision de plafonner les demandes de permis d’études à 360 000 pour deux ans, une baisse de 35% en comparaison avec les chiffres de 2023, mais des cibles n’ont pas encore été définies pour les années subséquentes, ce que déplore l’expert.

L’Alberta, pas comme les autres

Bien qu’il reconnaisse que la «mauvaise gestion» de l’immigration ait pu contribuer à la crise du logement dans des métropoles comme Toronto et Vancouver, Alejandro Hernández souligne, quant à lui, l’importance de mettre les chiffres en perspective pour l’Alberta. En effet, la majorité de la croissance démographique dans cette province est attribuable à la migration interprovinciale plutôt qu’à l’immigration internationale.

Au cours de l’année 2022, l’Alberta a, par exemple, enregistré un gain de 56 245 personnes, résultant des échanges de population avec les autres provinces, chiffre le plus élevé jamais enregistré par une province ou un territoire.

«C’est un effet collatéral de la pandémie. Plusieurs résidents de l’Ontario, du Manitoba et de la Colombie-Britannique sont partis ailleurs. L’inconvénient de cela, c’est qu’ils arrivent avec plus d’argent, surpassent les acheteurs locaux et augmentent le prix des maisons», analyse le sociologue.

La province de la rose sauvage doit également tenir compte de l’augmentation du nombre de titulaires de permis de travail temporaire pour comprendre la dynamique actuelle du marché immobilier. Selon l’expert, qui a analysé des tableaux de Statistique Canada, ce chiffre est passé de 41 000 en 2021 à 116 000 en mars 2024 en raison, notamment, des besoins en main-d’œuvre de la province.

À titre comparatif, en 2022, la province a accueilli 84 936 immigrants internationaux. «Tout est relatif, mais je vois des données plus probantes en ce qui concerne l’augmentation des titulaires de permis de travail temporaires et la migration interprovinciale que l’immigration qui est restée assez stable à Alberta, explique-t-il. 

Il serait donc fallacieux d’utiliser les immigrants comme seul «bouc émissaire» de la crise du logement en Alberta, conclut-il en rappelant que ce genre de simplification peut aussi encourager la propagation de «discours racistes et xénophobes».